In einem durch unsere Kanzlei geführten Verfahren konnten wir einer Klägerin gleich bei vier verschiedenen Grundbüchern zu ihrem Recht verhelfen. Die jeweiligen Gerichte erkannten eine arglistige Täuschung des Eigentümers an und ließen eine Grundbuchberichtigung, fast 10 Jahre später, zu.
Was war geschehen?
Mit einem Eigentümer von mehreren Immobilien wurde vereinbart, dass jeweils ein Nießbrauchsrecht und eine Rückauflassungsvormerkung in die jeweils vier Grundbücher einzutragen sind.
Erst neun Jahre später stellte sich heraus, dass die Eintragung dieser Rechte nicht veranlasst wurde, sondern die Rechte der Begünstigten gelöscht wurden.
Noch innerhalb der 10-Jahres-Frist hat die Begünstigte ihre Erklärung, die sie seinerzeit vor dem Notar abgab, wegen arglistiger Täuschung angefochten und die Berichtigung des Grundbuchs eingefordert.
Wie haben die Gerichte entschieden?
Anfechtung der notariell beurkundeten Willenserklärung
Gleich zwei Amtsgerichte und ein Landgericht entschieden zugunsten der Rechteinhaberin, indem der Eigentümer gem. §§ 894, 812 Abs. 1, 123 BGB verpflichtet wurde, die Eintragungen zugunsten der Rechteinhaberin zu bewilligen.
Denn nach § 894 BGB kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig in das Grundbuch eingetragen ist, die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuches von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
Die formelle und materielle Grundbuchlage muss dabei auseinanderfallen, sodass das Grundbuch inhaltlich nicht richtig sein darf.
Ein Grundbuch ist unrichtig, wenn Rechte, hier das Nießbrauchsrecht und die Rückauflassungsvormerkung, an dem Grundstück nicht mehr eingetragen sind, weil sie zu Unrecht gelöscht oder eingeschränkt wurden.
Eine Anfechtung hat zur Folge, dass die seinerzeit abgegebene Willenserklärung von Anfang an als nichtig anzusehen ist, sodass die ursprüngliche Rechtslage weiter fortbesteht, § 142 BGB.
Bei einer arglistigen Täuschung setzt das Anfechtungsrecht voraus, dass der Anfechtende sich bei der Abgabe seiner Willenserklärung aufgrund einer der Gegenseite zurechenbaren Täuschungshandlungen über einen vertragswesentlichen Umstand geirrt hat und der Irrtum seine Entschließungen zumindest beeinflusst hat.
Als Handlungsvariante der arglistigen Täuschung kommt darüber hinaus auch jedes andere Verhalten in Betracht, sofern es geeignet ist, beim Gegenüber einen Irrtum hervorzurufen und den Entschluss zur Abgabe der gewünschten Willenserklärung zu beeinflussen. So reicht es aus, wenn der Handelnde sich darüber bewusst ist, dass sein Verhalten jedenfalls in der Gesamtschau alle Einzelakte geeignet ist, den anderen in die Irre zu führen.
Es muss zumindest die Möglichkeit bestehen, der Gegner würde bei Kenntnis aller Umstände die begehrte Willenserklärung nicht oder nicht mit dem erhofften Inhalt abgeben. Dabei ist ein bedingter Vorsatz für die Annahme eines arglistigen Verhaltens ausreichend. Eine Schädigungsabsicht ist nicht erforderlich.
Abgabe einer Willenserklärung vor dem Notar
In einem weiteren Verfahren vor einem weiteren Landgericht gab es keine notarielle Urkunde, die die Klägerin hätte anfechten können. Die Absprache zur Eintragung des Nießbrauchs und der Rückauflassungsvormerkung wurde zwischen den Parteien lediglich mündlich und handschriftlich getroffen, aber noch nicht vor dem Notar beurkundet.
In diesem Fall wurde der Eigentümer verpflichtet, die Eintragung des Nießbrauchs und der Rückauflassungsvormerkung zu beantragen, aufzulassen und die jeweilige Änderung im Grundbuch zu bewilligen. Denn ein rechtskräftiges Urteil ersetzt eine Willenserklärung.
Das OLG München, Beschluss v. 08.01.2020 –34 Wx 425/17, hatte in einer ähnlichen Konstellation die Vorgehensweise wie folgt bestätigt:
Ist, wie im vorliegenden Fall, der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, gilt diese als abgegeben, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat (§ 894 Satz 1 ZPO).
Der andere Teil hat nur noch seinerseits unter Vorlage der Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils vor einem Notar die Erklärung abzugeben (Demharter GBO 31. Aufl. § 20 Rn.
24; Hügel/Hügel GBO 3. Aufl. § 20 Rn. 44), so dass die nach § 873 BGB und nach § 19 GBO zur Eintragung erforderliche Einigung zustande kommt, sobald der andere Teil unter Vorlegung des Urteils seine Erklärung formgerecht abgibt (RGZ 76, 409).
Auch die sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen – relevant ist insoweit nur der Nachweis der Eintragungsbewilligung – liegen vor.
Gemäß § 19 GBO kann die Eintragung nur erfolgen, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, sie bewilligt. Denn nach allgemeiner Meinung ersetzt die Auflassung nicht die Bewilligung (Hügel/Holzer § 19 Rn. 12). Bewilligen muss derjenige, der im Zeitpunkt der Eintragung Inhaber des betroffenen Rechts ist.
Ist, wie vorliegend, der Schuldner durch Urteil verpflichtet, die Eintragung zu bewilligen, tritt das Urteil mit Rechtskraft an die Stelle der Bewilligung (BGH FGPrax 2012, 50; BGH NJW-RR 1992, 840; Hügel/Holzer § 19 Rn. 35; Demharter § 28 Rn. 3).
Das Urteil muss dieselben Anforderungen erfüllen wie die Eintragungsbewilligung, die gemäß § 133 BGB auslegungsfähig ist (Demharter § 19 Rn. 28; Hügel/Holzer § 19 Rn. 48).
Ergebnis
Fast 10 Jahre später konnte Frau Rechtsanwältin Handan Kes, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, für die Klägerin insgesamt bei vier verschiedenen Grundbüchern die nachträgliche Rechtsänderung bewirken.
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