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Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen

Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens ist es wichtig, die verschiedenen Aspekte des Darlehensvertrags zu verstehen. Eine wichtige Komponente, über die Sie Bescheid wissen sollten, ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

In diesem Blogartikel werden wir Ihnen erklären, was eine Vorfälligkeitsentschädigung ist, wie sie berechnet wird und welche Faktoren Sie beachten sollten, wenn Sie überlegen, Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzuzahlen.

  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die ein Kreditinstitut von Ihnen verlangen kann, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchten. Sie dient dazu, den entgangenen Zinsgewinn des Kreditgebers zu kompensieren, da dieser den vereinbarten Zinssatz für die volle Laufzeit des Darlehens erwartet hat.
  • Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung: Die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich sein. In der Regel orientiert sich die Berechnung jedoch an bestimmten Faktoren wie dem Restschuldbetrag, der Restlaufzeit des Darlehens, dem aktuellen Marktzinssatz und dem Zinssatz des Darlehensvertrags. Es gibt verschiedene Formeln und Methoden zur Berechnung, einschließlich der “Zinsdifferenzmethode” und der “Annuitätenmethode”. Es ist ratsam, sich bei Ihrem Kreditinstitut über die konkrete Berechnungsmethode zu informieren.
  • Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen vom 1. Juli 1997 (XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96) dargestellt, wie die Vorfälligkeitsentschädigung bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen zu berechnen ist:
      1. Es ist die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins festzustellen.
      2. Diese Differenz ist um ersparte Risikokosten zu kürzen, da eine Wiederanlage in festverzinslichen Wertpapieren weniger riskant ist als ein Darlehen an Kunden.
      3. Bei der Berechnung des Zinsschadens sind Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist einzubeziehen.
      4. Die errechneten Zinsausfälle sind auf den Tag der vorzeitigen Rückzahlung abzuzinsen.

In einem weiteren Urteil vom 30. November 2004 (XI ZR 285/03) hat der Bundesgerichtshof empfohlen, den Wiederanlagezins anhand der Renditen von Hypothekenpfandbriefen zu berechnen. Diese werden in der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank veröffentlicht.

Die Bafin gibt ebenfalls Tipps zu der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

  • Ausnahmen von der Vorfälligkeitsentschädigung: Es gibt bestimmte Situationen, in denen eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt oder reduziert werden kann. Zum Beispiel, wenn das Darlehen eine variable Verzinsung hat oder wenn Sie das Recht zur Sondertilgung im Vertrag vereinbart haben. Informieren Sie sich über die vertraglichen Bedingungen und prüfen Sie, ob Sie möglicherweise von Ausnahmen oder Vergünstigungen profitieren können.
  • Verhandlungsmöglichkeiten: In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln oder zu minimieren. Wenn Sie beispielsweise ein attraktiveres Angebot von einem anderen Kreditgeber erhalten haben, können Sie versuchen, mit Ihrem aktuellen Kreditinstitut über eine mögliche Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Kreditinstitut nicht verpflichtet ist, einer solchen Vereinbarung zuzustimmen.

Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Ein Anwalt oder ein spezialisierter Experte kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Optionen zu verstehen und gegebenenfalls bei der Bank geltend zu machen.


Bei komplexen Rechtsstreitigkeiten ist es ratsam, sich an einen Spezialisten zu wenden, um fachkundige Unterstützung zu erhalten.

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