Warum Immobilienfonds plötzlich an Wert verlieren können – verständlich erklärt
Viele Privatanleger entscheiden sich für offene Immobilienfonds, weil sie als besonders stabil gelten. Die Wertentwicklung wirkt oft ruhig, Schwankungen scheinen gering. Genau hier liegt jedoch ein zentrales Missverständnis – und eine der häufigsten Ursachen für spätere Enttäuschungen.
Immobilienfonds werden nicht wie Aktien täglich neu bewertet
Der Anteilspreis eines Immobilienfonds wird zwar regelmäßig veröffentlicht (teilweise täglich), die zugrunde liegenden Immobilien werden jedoch nicht täglich neu bewertet. Immobilien lassen sich nicht laufend am Markt „beobachten“ wie börsennotierte Wertpapiere. Stattdessen erfolgt die Bewertung durch Gutachter in bestimmten Abständen.
In der Praxis bedeutet das:
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Die Immobilienwerte werden nur periodisch überprüft (z. B. jährlich, bei Bedarf zusätzlich durch Sonderbewertungen).
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Der Anteilspreis wirkt dadurch lange stabil, selbst wenn sich der Immobilienmarkt bereits verschlechtert.
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Kommt es später zu einer Neubewertung, kann der Fondsanteil sprunghaft an Wert verlieren.
Für Anleger fühlt sich das oft wie ein „plötzlicher Einbruch“ an – tatsächlich hat sich der Markt häufig schon länger verändert.
Das Kernproblem: scheinbare Sicherheit durch geglättete Preise
Gerade in den letzten Jahren (Zinsanstieg, sinkende Immobilienpreise, höhere Finanzierungskosten) hat sich gezeigt:
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Viele Immobilienfonds haben Risiken zeitverzögert abgebildet
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Wertkorrekturen erfolgten erst spät, dann aber deutlich
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Anleger waren auf diese Verluste häufig nicht vorbereitet
Das Risiko liegt also weniger in täglichen Schwankungen, sondern in der verzögerten Anpassung der Bewertungen.
Der Fall „ZBI“: Warum die Bewertungsfrage rechtlich relevant wurde
Besonders bekannt wurde diese Problematik im Zusammenhang mit dem Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Hier ging es nicht nur um Wertverluste, sondern vor allem um die Frage:
Darf ein Immobilienfonds als „niedriges Risiko“ beworben werden, wenn seine Preise nicht mindestens monatlich realistisch beobachtet werden?
Gerichte haben klargestellt, dass eine niedrige Risikoklassifizierung problematisch ist, wenn die Preisentwicklung nicht ausreichend regelmäßig und marktnah ermittelt wird. Für Anleger ist das entscheidend, denn viele Anlageentscheidungen beruhen genau auf dieser Risikoeinstufung.
Was bedeutet das konkret für Privatanleger?
Aus Anlegersicht ergeben sich mehrere wichtige Punkte:
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„Stabile Kurse“ bedeuten nicht automatisch geringe Risiken
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Immobilienfonds können versteckte Marktrisiken enthalten
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Wertverluste treten oft zeitverzögert, aber dann gebündelt auf
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Die Risikodarstellung in Verkaufsunterlagen ist nicht immer selbsterklärend
Gerade sicherheitsorientierte Anleger wurden in der Vergangenheit häufig von solchen Entwicklungen überrascht.
Wann ist rechtliche Beratung sinnvoll?
Eine anwaltliche Prüfung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn:
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der Fonds als besonders sicher oder schwankungsarm dargestellt wurde
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die Risikoklasse eine zentrale Rolle bei der Anlageentscheidung spielte
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über Bewertungsmechanismen und mögliche Wertkorrekturen nicht aufgeklärt wurde
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Anleger erst durch eine spätere Abwertung realisiert haben, welches Risiko tatsächlich bestand
Im Einzelfall kann geprüft werden, ob Beratungs-, Aufklärungs- oder Informationspflichten verletzt wurden.
Fazit: Immobilienfonds sind kein Tagesgeld
Offene Immobilienfonds können ein Baustein der Vermögensanlage sein – sie sind jedoch keine risikolosen Produkte. Die Art der Bewertung führt dazu, dass Risiken oft erst sichtbar werden, wenn es bereits zu spät ist.
Für Privatanleger gilt:
Wer versteht, wie ein Fonds bewertet wird, versteht auch, wann Risiken entstehen.
Als spezialisierte Rechtsanwältin unterstütze ich Anleger dabei, Fondsanlagen rechtlich einzuordnen, Risiken nachträglich aufzuarbeiten und mögliche Ansprüche prüfen zu lassen – klar, verständlich und ohne Fachchinesisch.